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SAC e Price lado a lado

Simulador de Financiamento SAC ou Price

Veja a primeira e a última parcela, o total de juros e a diferença entre os dois sistemas, com a tabela de amortização mês a mês ou por ano.

Simule SAC e Price

Parcelas, juros e tabela de amortização dos dois sistemas

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Como o cálculo funciona

  1. Valor financiado: valor do bem menos a entrada.
  2. Taxa mensal: a taxa ao ano é convertida por juros compostos, com (1 + taxa)^(1/12) − 1.
  3. SAC: amortização = valor financiado ÷ prazo; juros = saldo devedor × taxa mensal; parcela = amortização + juros.
  4. Price: parcela = PV × i ÷ (1 − (1 + i)^−n); juros = saldo devedor × taxa mensal; amortização = parcela − juros.
  5. Fechamento: o último mês absorve o arredondamento acumulado, e o saldo termina em zero. Por isso, a última parcela da Price pode diferir em centavos ou poucos reais. Sem juros, os dois sistemas viram valor financiado ÷ prazo.

No Sistema Financeiro da Habitação, a lei permite capitalização mensal de juros e manda oferecer o SAC e ao menos outro sistema de amortização, como a Tabela Price (Lei 4.380/1964, arts. 15-A e 15-B).

SAC x Price

ItemSACPrice
ParcelaComeça maior e cai todo mêsFixa
AmortizaçãoConstanteCresce todo mês
JurosSobre o saldo, que cai mais rápidoSobre o saldo, que cai mais devagar no início
Total de jurosMenorMaior
Renda inicial exigidaMaiorMenor

Exemplos

R$ 100.000 em 12 meses a 1% ao mês

  • SAC: 1ª de R$ 9.333,33 e última de R$ 8.416,67
  • Juros no SAC: R$ 6.500,00
  • Price: parcela de R$ 8.884,88
  • Juros na Price: R$ 6.618,55
  • A Price custa R$ 118,55 a mais

Imóvel de R$ 400.000, entrada de R$ 100.000, 360 meses a 12% ao ano

  • SAC: 1ª de R$ 3.679,97 e última de R$ 841,24
  • Renda sugerida no SAC: R$ 12.266,57
  • Price: parcela de R$ 2.944,93
  • Renda sugerida na Price: R$ 9.820,80
  • A Price custa R$ 246.357,97 a mais

Perguntas frequentes

SAC ou Price: qual é melhor?

Depende do orçamento. Com a mesma taxa e o mesmo prazo, o SAC paga menos juros no total, mas começa com parcela maior. Em R$ 300.000 por 360 meses a 12% ao ano, o SAC começa em R$ 3.679,97 e a Price fica em R$ 2.944,93, com R$ 246.357,97 a mais de custo total na Price.

Como funciona a tabela Price?

A parcela é fixa, calculada por PV × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), em que PV é o valor financiado, i é a taxa mensal e n é o prazo. No começo, a maior parte da parcela é juro; com o tempo, a amortização cresce.

Como funciona o SAC?

A amortização é constante: valor financiado ÷ prazo. Os juros incidem sobre o saldo devedor, que cai todo mês, e por isso a parcela também cai. A última parcela é bem menor que a primeira.

Como converter a taxa ao ano em taxa ao mês?

Por juros compostos: taxa mensal = (1 + taxa anual)^(1/12) − 1. Assim, 12% ao ano equivalem a 0,9489% ao mês, e não a 1%. O simulador faz a conversão quando você escolhe a opção ao ano.

A renda mínima de 30% é uma regra legal?

Não. O limite de 30% da renda é uma referência comum de mercado para a parcela caber no orçamento. Cada banco faz a própria análise de crédito, e o resultado pode ser diferente.

O que fica fora da simulação?

Correção do saldo por TR ou IPCA, tarifas de contratação e amortizações extras. O seguro e as taxas entram só como valor fixo mensal, se você informar. Para comparar propostas, peça o Custo Efetivo Total (CET), que reúne juros, tarifas, tributos e seguros (Resolução CMN 4.881/2020).

Fontes oficiais